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土壌汚染調査の株式会社ジオリゾーム

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用語集

1.土壌汚染調査に関わる用語

土壌汚染、土壌汚染調査に関わる用語で良くご質問をうける用語について、まとめました。

か行

さ行

た行

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や行

か行

含有量基準値

特定有害物質を、人が土壌を直接摂取(土を食べたり、吸い込んだり)することによって、有害物質が体内に取り込まれるのを防止するために設定された基準値です。一生涯(70年)汚染土壌のある土地に居住し、一日当たり子供(6歳以下)200mg、大人100mgを摂取するものとして基準値が設定されています。

空中写真

飛行中の航空機やヘリコプターなどから、航空カメラによって地表面を撮影した写真のこと。地歴調査の一資料として利用します。

掘削除去

汚染土壌を処分場へ搬出し処分する。その後は、きれいな土壌で埋め戻したり、そのまま基礎工事等に入る場合もある。

その他の対策はこちら

形質変更時届出区域

「形質変更時要届出区域」とは、敷地に土壌汚染は存在するけれど、土壌汚染の摂取経路がなく、健康被害が生ずるおそれがない区域です。現状のまま使用するのであれば、汚染の除去等の対策は必要ありません。土壌を掘削したり、用途を変えるなど、土地の形質変更をする際には、届出が必要となります。

下水道法

下水道の整備を行い、公衆衛生の向上及び公共用水の水質保全を図ることを目的とした法律です。
この法律で定められている特定施設の中で、特定有害物質を使用している施設が廃業する場合は、土壌汚染対策法に基づく調査義務が発生します。

コンタミネーション

「contamination=汚染」。科学実験の場における汚染のことを言います。土壌採取の際には、 ある地点の土壌と別の地点の土壌が混じったり、汚染されている土壌ときれいな土壌が混じることを言います。
土壌汚染調査会社にとって、正確な調査データを出すことは責務です。精度の高い調査を実施できる会社を選ぶ必要があります。

調査における注意点についてはこちら

さ行

自主的な土壌汚染調査

調査義務が発生しない土地においても、近年自主的に土壌汚染調査が行われています。2017年に行われた土壌汚染調査の約84%が自主調査でした((社)土壌環境センター調べ)。
自主的に調査が行われる理由は、「資産価値を調べる」「土地を担保に融資を受ける」「汚染されている土地を買わないためのリスクヘッジ」などなど、様々です。

自主的に調査が行われるケースはこちら

指定区域

土壌汚染対策法第3条・第4条・第5条に基づく義務調査の結果、指定基準を超過する土壌汚染が判明した土地のこと。都道府県知事が指定区域(要措置区域形質変更時要届出区域)として指定し、公示します。また、第14条の要措置区域等への指定の申請制度を利用して自主的に申請された区域についても指定区域として指定し、公示します(この際には、この土地が第14条で自主的に申請されたものであることもあわせて公示されます)。

指定調査機関

土壌汚染調査の結果の信頼性を確保するために、環境大臣が調査を的確に実施できる者に指定した機関のことを指します。当社は、環境省認定の指定調査機関です。

住宅地図

地図の一種で、戸別名(表札表示による居住者)を表示した地図です。地歴調査の一資料 として利用します。

詳細調査

深度調査、ボーリング調査と呼ばれたりもします。
汚染の深さを調べる調査です。
表層土壌調査で汚染が出た地点において、ボーリング機械(ジオプローブなど)を使用し、 各深度で試料を採取します。そして、どの深度まで汚染が浸透しているかを調べます。

調査内容についてはこちら
料金についてはこちら

水質汚濁防止法

共用水域の水質汚濁の防止に関する法律です。水質汚濁防止法で指定された特定施設からの公共用水域への排出、及び地下水への浸透を規制しています。
この法律で定められている特定施設の中で、特定有害物質を使用している施設が廃業する場合は、土壌汚染対策法に基づく調査義務が発生します。
土壌汚染対策法に影響はありませんが、水質汚濁防止法に新しい区分ができました。詳しくはこちらから

た行

ダイオキシン類

ダイオキシンによる汚染土壌は、現在は土壌汚染対策法の対象にはなりませんが、「ダイオキシン類対策特別措置法」によって規制されています。
地域やケース(焼却炉の履歴が認められた場合など)によっては、土壌汚染調査の際にダイオキシンの調査を求められる場合があります。基準値を超えるものは、ダイオキシン汚染土壌として土壌汚染対策法に準じて取り扱うことが求められます。
*大阪府では、府条例でダイオキシンが追加項目として定められています。

ダイオキシン類の土壌汚染調査の事例はこちら

地歴調査

土地利用履歴調査、土地履歴調査、フェーズ1と呼ばれたりもします。
書類を収集し、対象地の土壌汚染の可能性について調べる調査です。

調査内容についてはこちら
料金についてはこちら

 

登記簿

権利関係などを公示するために、法務局に備えられている書類です。土地や建物についての現況や権利関係等を示した不動産登記、会社についての一定の情報を記載した商業登記などがあります。地歴調査の一資料として利用します。

特定有害物質

土壌汚染対策法(第1条)に挙げられる25項目の物質のことです。土壌に含まれることによって、人の健康に被害を生じる恐れのある物質として政令に定められているもの。
第1種特定有害物質
特定有害物質のうち、揮発性有機化合物(VOC)と呼ばれる気体になりやすい、揮発する物質のグループです。土壌中に気体で存在しています。全部で11物質あります。特定有害物質のなかでは、移動しやすい物質です。詳しくはこちら
第2種特定有害物質
特定有害物質のうち、鉛や水銀といった重金属類のグループです。現在9物質。
詳しくはこちら
第3種特定有害物質
特定有害物質のうち、過去、田畑で農薬として使用されていた物質とPCBが含まれます。詳しくはこちら

特定有害物質使用の特定施設

水質汚濁防止法の特定施設(下水道法に基づき届け出されている場合も土壌汚染対策法の 対象になります。)のうち、土壌汚染対策法に定められる特定有害物質を製造・使用し、または処理するもののことをいいます。

土壌汚染状況調査

土壌の汚染状況を調べる調査を全てまとめて、このように呼びます。表層土壌調査詳細調査を含みます。

土壌汚染対策法

土壌汚染の状況の把握、汚染による健康被害の防止、土壌汚染対策の実施を図ることによって、国民の健康を保護する目的で定められた法律です。2003年に施行されました。

詳しくはこちら

 

土壌汚染対策法に基づく調査義務

土壌汚染対策法で調査を義務付けられているケースが3つあります。
ケース①特定有害物質の製造、使用又は処理をする水質汚濁防止法下水道法特定施設が設置されている工場・事業所の敷地」の使用を廃止する時
ケース②3000㎡以上の土地改変をする土地に、都道府県知事が土壌汚染のおそれがあると認めるとき。
ケース③土壌汚染により健康被害が生ずるおそれがあると都道府県等が認めるとき

土壌汚染対策法に基づく調査について詳しく見る

土壌汚染のおそれの区分

調査対象地は、地歴調査により把握した情報に基づき、土壌汚染が存在するおそれに応じ3つの区分に分類されます。

A:土壌汚染が存在するおそれがないと認められる土地
特定有害物質の使用や貯蔵等をしていた施設から、完全に用途が独立している土地。具体的には、地歴調査で可能な限り履歴を遡った結果、当初から山林、緩衝緑地、従業員用の居住施設や駐車場、グラウンド、体育館、未利用地等として利用されてきた土地。

B:土壌汚染が存在するおそれが少ないと認められる土地
特定有害物質の使用や貯蔵等をしていた施設の敷地ではないが、当該施設からその用途が完全に独立しているとはいえない土地。具体的には、事業所(就業中の従業員が出入りできるものに限る)、作業場、資材置き場、倉庫、従業員用・作業者用通路、事業用の駐車場、中庭等の空地(就業中の従業員が出入りできるものに限る)、複数の工場棟を有する場合において特定施設と一連の生産プロセスを構成していない工場棟の敷地等。

C:土壌汚染が存在するおそれが多いと認められる土地
特定有害物質の使用や貯蔵等をしていた施設の敷地や、特定有害物質が埋設等された土地。または、特定施設と配管等で繋がっている土地や施設等。

土壌汚染浄化・対策

汚染土壌について、人体に影響の無いように措置を実施したり、汚染を取り除いたりすること。

土壌汚染の浄化対策について詳しくみる

都道府県条例に基づく調査義務

土壌汚染対策法以外に、土壌汚染について都道府県によって独自に条例が制定されているケースがあります。
土壌汚染対策法に適用されなくても、都道府県条例に適用され、調査が義務付けられる場合があります。

都道府県条例に基づく土壌汚染調査について詳しくみる

は行

表層土壌調査

表層調査、概況調査、フェーズ2と呼ばれたりもします。
表面土壌について、土壌汚染の有無を調べる調査です。
第1種特定有害物質については、土壌ガス調査を行って、深度1m程度までの汚染の有無を調べます。
第2種第3種特定有害物質については、地表面から50cmまでの土壌汚染の有無を調べます。

表層土壌調査の調査内容について詳しく見る

表層土壌調査の費用について詳しくみる

封じ込め

汚染された地下水が外部へ汚染拡大しないように、第一不透水層まで鋼製矢板などの遮水壁を打ち込み、汚染された地下水を遮断します。

その他の土壌汚染の浄化対策方法をみる

覆土

汚染土壌の上面を、汚染されていない土壌で覆って、汚染土壌が人体へ摂取されることを防ぎます。

その他の土壌汚染の浄化対策方法をみる

や行

油分

現在、油による汚染について土壌汚染対策法や条例等での基準値等は定められてはいません。しかし、「油臭がする」、「井戸に油膜がある」などにおいや見た目の不快感といった多種多様な生活環境への影響やトラブルがあったことから、「油汚染対策ガイドライン―油含有土壌による油臭・油膜問題への対応―」が制定されました。地下水の利用がある場合や、今後の土地利用等によって、油について適正な処分等が必要になることがあります。

溶出量基準値

特定有害物質が、土壌中の有害物質が地下水に溶出して、その地下水を飲むことによって、体内に有害物質が取り込まれるのを防止するために設定された基準値です。一生涯(70年)汚染土壌のある土地に居住し、1日2Lの地下水を飲むものとして基準値が設定されています。

要措置区域

「要措置区域」とは、健康被害が生ずるおそれがあるため、汚染の除去等の対策が必要な区域を指します。要措置区域に指定されると、健康被害が生じないように都道府県知事は、汚染原因者(汚染原因者が不明な場合は土地所有者)に汚染された土をきれいな土で覆ったり、封じ込めたりするよう対策を指示します。

2.土地売買・法律に関わる用語

土地売買・法律に関わる用語で良くご質問をうける用語について、まとめました。

か行

さ行

カ行

隠れた瑕疵

通常人が発見できないような“キズ”や“欠陥”を言い、通常その物が持つ性質を欠くこと(566 条3 項)を言います。土壌汚染も瑕疵にあたります

契約解除

当事者の意思表示によって有効に締結された契約を解消して、これによって生じた債権債務関係を契約成立前の状態に回復すること。契約が解除されると、解除の時点で履行されていない義務は消滅し、すでに履行されている義務ははじめからなかった状態になります。

瑕疵担保責任

売買された土地自体に隠れた瑕疵(=欠陥)があり、買主がこれを知らなかった時はこのために契約をした目的を達成することができない場合に限り、買主は契約の解除ができ、 その他の場合は損害賠償請求のみすることができる(民法第570 条)というものです。 土壌汚染も瑕疵にあたります。 契約の解除、または損害賠償の請求は、買主が汚染の事実を知った日から1年間とされて います(民法556 条)。

瑕疵担保責任の特約

a.売主が宅建業者以外の場合
売買人同士で、民法の規定とは異なる内容の特約を結んでいる場合(例えば、「売主は土壌汚染を含む瑕疵担保責任を一切負わない」など)は、特約が優先されます。

b.売主が宅建業者の場合
宅建業者が自ら売主となる売買契約については、買主を守るために、特約に制限が設けられています。(買主も宅建業者の場合はどんな特約でも結べます。) 宅建業者が、自ら売主として一般人に売買する場合には、2年間は瑕疵担保責任の特約を結ぶことができません(宅地建物取引業法)。この制限より不利な特約は無効となります。

例えば、3年目以降は土壌汚染について瑕疵担保責任は一切負わないという特約は有効になります。しかし、1年目以降は土壌汚染について瑕疵担保責任は一切負わないという特約は無効になり、民法の“買主が土壌汚染の事実を知った日から1年間損害賠償の請求ができる”が適応されます。

公有水面埋立法

公有水面(河川、海域、湖沼その他の公共の用に供する水面で国の所有に属するもの)の埋立(干拓を含みます)について規制する法律です。
公有水面の埋立をしようとする者は都道府県知事の免許を受けなければならず、埋立工事完了後に知事の竣工認可を受けて埋立地の所有権を取得します。国土が狭く人口密度の高い日本では、抵抗なしに広大な土地を求める有効な手段として海浜の埋立が広く行われ、第二次大戦後のみで国土の0.32%以上が埋め立てられました。近年は残り少なくなった自然海岸の保全のための埋立凍結の動きも盛んです。なお、廃棄物の埋立処分は、「廃棄物処理法」により規制されます。

サ行

債権

債権とは、ある人が別のある人に対して、お金の支払いなどの特定の要求をできる権利をいいます。(民法16 条第1項)
債権を持つ人を債権者、債権によって要求を受ける人を債務者といいます。
債務者の側から見た場合は債務と表記されて、一定の行為を義務づけられます。
債権は、10年間行使しないときは、消滅します。

錯誤

意思表示した者の意思と表示とが食い違い、その食い違いを表示したもの自身が知らないことをいいます。
法律行為の要素に錯誤があったときには、意思表示は無効とされます。

例えば、土壌汚染が存在しないと思って買ったにもかかわらず、後に土壌汚染があったことが判明した場合、錯誤による契約無効を主張することができることになります。しかし、 立証は容易ではありません。

消費者契約法

強引な勧誘や不当な内容の契約から、消費者を保護する法律です。 事業者が消費者に対して重要事項を消費者の利益になると告げ、かつ重要事項について消費者の不利益になるとなる事実を故意に告げなかったことにより、誤認をした場合は、これを取り消すことができます。(消費者契約法第4条第2項)。

例えば、「生活環境抜群の物件」と不動産業者が述べた場合に、消費者は通常土壌汚染が存在する等とは考えません。仮に土壌汚染が存在する場合、不動産業者はその旨消費者に告知すべきです。にもかかわらず故意に土壌汚染の事実を告げず、その結果消費者において土壌汚染が無いと誤認し、契約の申し込みを行なった場合は、当該消費者は当該意思表示を取り消し、契約を取り消すことができます。ただし、実際の裁判で争う手段として用いられることは少ないです。

※この取消は、追認をすることができる時(消費者が誤認したことに気が付いた時または 困惑を脱した時)から6ヶ月で時効にかかります。また、契約をしたときから5年経過すると行使できなくなります。(消費者契約法第7条第1項)

損害賠償

違法な行為により損害を受けた者に対して、その原因を作った者が損害の埋め合わせをすることをいいます。
不当行為責任に基づく損害賠償 故意、または過失によって他人の権利を侵害した者は、これによって生じた損害賠償の責めを負います。瑕疵担保責任を併合して主張されます。 また、被害者(買い主)が加害者(売り主)の故意または過失を立証しなければなりません。

不法行為に基づく損害賠償

不法行為とは、故意または過失によって他人の権利または法律上保護される利益を侵害す ることです。不法行為によって生じた損害は賠償する責任が発生します。

債務不履行に基づく損害賠償

債務不履行とは、債務者が契約などに基づく債務を自ら履行しないことを言います。強制履行や契約の解除とともに、損害賠償問題が生じます。

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