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契約不適合

土壌汚染の契約不適合責任の追完履行請求権(瑕疵担保責任)についてよく聞かれるご質問をまとめました。

※「隠れたる瑕疵」⇒「契約不適合」になりました。
平成29年5月26日,民法の一部を改正する法律(平成29年法律第44号)が成立しました(同年6月2日公布)。この改正に伴い、「瑕疵」という言葉が無くなり、「契約内容不適合」となります。
2020年4月1日から施行されます。これ以前に契約された契約についても2020年4月1日以後は、改正法が適用されます。

土壌汚染の契約不適合責任について、よくあるご質問

Q1土壌汚染について、契約不適合責任は問われますか?

A.改正前民法では、「瑕疵担保責任」というのは、売買された土地自体に隠れた瑕疵(=欠陥)があり、買主がこれを知らなかった時はこの ために契約をした目的を達成することができない場合に限り、買主は契約の解除ができ、その他の場合は損害賠償の請求のみすることができる(民法第570条)というものでした。土壌汚染も瑕疵にあたりました

では、改正民法ではどう変わったのでしょうか。

改正民法では「契約不適合」=「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合」という文言に改められました。
改正民法では、改正前民法の瑕疵担保責任に代わって、「契約不適合責任」になりました。改正民法における「契約不適合責任」では、瑕疵かどうか(隠れたものかどうか)は問題ではなく、「引き渡された目的物がその種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しているか」どうかが問題とされます。

つまり、土壌汚染についても、「売買契約において目的物の種類又は品質についてどのような契約をしているかが重要」になってきます。

契約不適合責任の内容として、以下の内容が定められています

  1. 履行の追完請求権
  2. 代金減額請求権
  3. 債務不履行の規定による損害賠償
  4. 債務不履行の規定による契約解除

請求権

また、改正民法では、契約不適合責任の存続期間は、買主が、「種類又は品質に関して」契約不適合を知った時から1年以内に契約不適合の事実を売主に通知すれば権利が保全されます。改正前は、買主が事実を知ったときから1年以内に損害賠償請求や契約の解除までしなければなりませんでしたが、通知をすれば権利が保全されることに変更になっています

Q2土壌汚染の場合、契約不適合責任免責特約がどうなるか教えてください

A.土壌汚染も契約不適合責任にあたります。他の契約不適合責任と同様に考えます。
(逆に、当人らの合意の上でこれを免除する特約も有効にすることも出来ます。)

一般消費者間の売買の場合は、免責特約は可能

売主が宅建業者や法人以外で、一般消費者間の売買契約であれば、契約不適合責任を一切負わないというような特約(免責特約)も可能ですし、ある部分に限定した契約不適合責任だけを負うというような特約も可能です。
ただし、当然ながら、免責特約を付けたとしても、売主が契約不適合を知っていながらこれを告げずに売買契約を締結した場合のように、それが信義に反する場合には無効となります。(改正民法第572条 売主が知りながら買主に告げなかった契約不適合については特約の対象外)

売主が宅建業者の場合

売主が宅建業者の場合
宅建業者が自ら売主となる売買契約については、買主を守るために、特約に制限が設けら れています。(買主も宅建業者の場合はどんな特約でも結べます。) 宅建業者が、自ら売主として一般人に売買する場合には、2 年間は契約不適合責任の特約を結ぶことができません(宅地建物取引業法)。この制限より不利な特約は無効となります。
例えば、3 年目以降は土壌汚染について瑕疵担保責任は一切負わないという特約は有効にな ります。しかし、1 年目以降は土壌汚染について契約不適合責任は一切負わないという特約は無効になり、民法の“買主が土壌汚染の事実を知った日から1 年間損害賠償の請求ができる”が適応されます。

売主が事業者の場合

事業者(法人その他の団体や事業のために契約する個人を含む)と消費者(個人であって非事業のために契約する者)との間の契約(消費者契約)の場合に、事業者の瑕疵担保責任を全部免除する特約は無効と定められています。

契約時の注意点

また、単に「契約不適合責任を一切負わない」、という土壌汚染を明記しない契約ですと、売買時に契約者同士が土壌汚染を契約不適合責任としてとらえていたか否かで揉め事になるケースがございます。改正法により、より契約内容が重視されることになっています。売買の際には、土壌汚染について良く話し合われた上で、契約書にも明記されることをお勧めいたします。

Q3契約不適合責任(土壌汚染)の制約期限は?

A.土壌汚染の契約不適合責任についての特約を結んでいる場合にはその期限になります。特約を結んでおらず、土壌汚染の存在を売主・買主ともに知らなかった場合、引越し(土地の引渡し)から10年以内かつ契約不適合(汚染の存在)を知ってから1年以内です。

起算点

Q4契約時に「契約不適合責任を負わない」という特約を買い手と交わしたのですが、購入後に 土壌汚染が発見された場合はどうなりますか?

A.通常の特約と同様の扱いになります。

売主が宅建業者で買主が宅建業者以外の場合
土壌汚染についても、他の契約不適合責任と同様に、土地の売買成立後2年以内は、特約では制限できません。2年目以降の土壌汚染の瑕疵担保責任は負わないという特約を結んでいて、2年目以降に土壌汚染が発覚された場合は特約が有効になります。

売主が宅建業者や法人以外の場合、又は宅建業者同士の売買の場合
土壌汚染の瑕疵担保責任は負わないという特約を結んでいる場合、民法が適用され、特約が優先されます。

ただし、単に「契約不適合責任を一切負わない」、という土壌汚染を明記しない契約ですと、売買時に契約者同士が土壌汚染を契約不適合責任としてとらえていたか否かで揉め事になるケースがございます。改正法により、より契約内容が重視されることになっています。売買の際には、土壌汚染について良く話し合われた上で、契約書にも明記されることをお勧めいたします。

Q5土地に汚染が出たけれど、その事実を黙って売ったらどうなりますか。

A.契約不適合責任において取引対象である土地(不動産)に「契約不適合」=「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合」があり、買い主側がそれを知らずに購入したならば、たとえ売り主側がその契約不適合を認知していなかったとしても責任を負うことがあります(無過失責任)。

さらに、汚染がある事実を知っていた場合、説明する義務が生じることがあります。これが認められる場合、説明義務違反となり、汚染がある事実を告げなかったことによる売り主側の損害賠償責任の発生や契約の解除等の可能性があります。

Q6契約不適合責任を免除する特約を結び、汚染がある事実を告げずに土地を売った場合、責任は発生しませんか?

A.買主側と売主側の双方が責任免除の特約を結んで合意しても、売り主側は責任を負うことがあります。汚染の存在を知りながらも買い主側に告げなかった場合、特約の合意を結んでいたとしても、それは「信義に反する」こととして免責が認められません(改正民法第572条 売主が知りながら買主に告げなかった契約不適合については特約の対象外)。

また、汚染があることを伝えたとしても、それが伝えられていた内容、または当事者の予想を上回る規模であった場合、当事者の合理的な意思の範囲から逸脱しているとして、売り主側の責任を認めた判例もあります。

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