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土壌汚染の追完履行請求権(瑕疵担保責任)についてよく聞かれるご質問をまとめました。

※「隠れたる瑕疵」⇒「契約不適合」になります。
平成29年5月26日,民法の一部を改正する法律(平成29年法律第44号)が成立しました(同年6月2日公布)。この改正に伴い、「瑕疵」という言葉が無くなり、「契約内容不適合」となります。
2020年4月1日から施行されます。これ以前に契約された契約についても2020年4月1日以後は、改正法が適用されます。

土壌汚染の瑕疵担保責任について、よくあるご質問

Q1土壌汚染について、瑕疵担保責任は問われますか?

A.瑕疵担保責任というのは、売買された土地自体に隠れた瑕疵(=欠陥)があり、買主がこれを知らなかった時はこの ために契約をした目的を達成することができない場合に限り、買主は契約の解除ができ、その他の場合は損害賠償の請求のみすることができる(民法第570条)というものです。
土壌汚染も瑕疵にあたります。
契約の解除、または損害賠償の請求は、買主が汚染の事実を知った日から1年間とされています(民法566条)。

Q2土壌汚染の場合、瑕疵担保責任の特約がどうなるか教えてください?

A.土壌汚染も瑕疵にあたります。他の瑕疵と同様に考えます。

売主が宅建業者以外の場合
売買人同士で、民法の規定とは異なる内容の特約を結んでいる場合(例えば、「売主は土壌汚染を含む瑕疵担保責任を一切負わない」など)は、特約が優先されます。
ただし、単に「瑕疵担保責任を一切負わない」、という土壌汚染を明記しない契約ですと、売買時に契約者同士が土壌汚染を瑕疵としてとらえていたか否かで揉め事になるケースがございます。売買の際には、土壌汚染について良く話し合われた上で、契約書にも明記されることをお勧めいたします。

売主が宅建業者の場合
宅建業者が自ら売主となる売買契約については、買主を守るために、特約に制限が設けら れています。(買主も宅建業者の場合はどんな特約でも結べます。) 宅建業者が、自ら売主として一般人に売買する場合には、2 年間は瑕疵担保責任の特約を結ぶことができません(宅地建物取引業法)。この制限より不利な特約は無効となります。
例えば、3 年目以降は土壌汚染について瑕疵担保責任は一切負わないという特約は有効にな ります。しかし、1 年目以降は土壌汚染について瑕疵担保責任は一切負わないという特約は無効になり、民法の“買主が土壌汚染の事実を知った日から1 年間損害賠償の請求ができる”が適応されます。

ただし、単に「瑕疵担保責任を一切負わない」、という土壌汚染を明記しない契約ですと、売買時に契約者同士が土壌汚染を瑕疵としてとらえていたか否かで揉め事になるケースがございます。売買の際には、土壌汚染について良く話し合われた上で、契約書にも明記されることをお勧めいたします。

Q3瑕疵(土壌汚染)担保責任の制約期限は?

A.土壌汚染の瑕疵担保責任についての特約を結んでいる場合にはその期限になります。特約を結んでおらず、土壌汚染の存在を売主・買主ともに知らなかった場合、引越し(土地の引渡し)から10年以内かつ瑕疵(汚染の存在)を知ってから1年以内です。

Q4契約時に「瑕疵担保責任を負わない」という特約を買い手と交わしたのですが、購入後に 土壌汚染が発見された場合はどうなりますか?

A.通常の特約と同様の扱いになります。

売主が宅建業者で買主が宅建業者以外の場合
土壌汚染についても、他の瑕疵と同様に、土地の売買成立後2年以内は、特約では制限できません。2年目以降の土壌汚染の瑕疵担保責任は負わないという特約を結んでいて、2年目以降に土壌汚染が発覚された場合は特約が有効になります。

売主が宅建業者以外の場合、又は宅建業者同士の売買の場合
土壌汚染の瑕疵担保責任は負わないという特約を結んでいる場合、民法が適用され、特約が優先されます。

ただし、単に「瑕疵担保責任を一切負わない」、という土壌汚染を明記しない契約ですと、売買時に契約者同士が土壌汚染を瑕疵としてとらえていたか否かで揉め事になるケースがございます。売買の際には、土壌汚染について良く話し合われた上で、契約書にも明記されることをお勧めいたします。

Q5土地に汚染が出たけれど、その事実を黙って売ったらどうなりますか。

A.瑕疵担保責任において取引対象である土地(不動産)に瑕疵(欠陥)があり、買い主側がそれを知らずに購入したならば、たとえ売り主側がその瑕疵を認知していなかったとしても責任を負うことがあります(無過失責任)。しかし、汚染がある事実を知っていた場合、説明する義務が生じることがあります。これが認められる場合、説明義務違反となり、汚染がある事実を告げなかったことによる売り主側の損害賠償責任の発生や契約の解除等の可能性があります。

Q6瑕疵担保責任を免除する特約を結び、汚染がある事実を告げずに土地を売った場合、責任は発生しませんか?

A.買主側と売主側の双方が責任免除の特約を結んで合意しても、売り主側は責任を負うことがあります。汚染の存在を知りながらも買い主側に告げなかった場合、特約の合意を結んでいたとしても、それは「信義に反する」こととして免責が認められません(民法572条)。また、汚染があることを伝えたとしても、それが伝えられていた内容、または当事者の予想を上回る規模であった場合、当事者の合理的な意思の範囲から逸脱しているとして、売り主側の責任を認めた判例もあります。

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