皆さん、こんにちは。近年は、不動産売買において地歴調査を実施してから、契約等を行うことがかなり増えています。
そこで今回は、どのような場合に地歴調査を実施するべきなのかを、簡単にご紹介いたします。
地歴調査の目的によって簡易的、詳細に調査するかはことなります。事例や費用について詳しくは↓こちらをご覧下さい。
地歴調査（フェーズ1）とは？
まず、地歴調査とは。
地歴調査は「フェーズ１」「土地利用履歴調査」とも言われます。
対象の土地の過去の資料、土地の変遷や場合によって行政へ提出している届出等の内容から
- どう土地が使われてきたのか
- 土壌汚染の可能性があるのか
- 土壌汚染の可能性がある場合どんな物質を使ってたのか
などを調べます。
これらの結果から土壌汚染の可能性があるのか、
どの物質を対象に調査を進めていくのかを調べます。
＊あくまでも「土壌汚染の可能性があるかどうか」の調査になりますので、
実際に土壌を採取しないことには土壌汚染の有無は分かりません。
地歴調査の調査内容について、詳しくはこちらのページに載せておりますのでご覧ください。
汚染のおそれはどう評価する？
不動産の取引において、地歴調査は安心材料として、もしくは一般的に土壌汚染の可能性が低い土地であることを証明するためのものとして行われることが多いですが、どのような条件であれば、土壌汚染の可能性が低いことを証明できるのでしょうか。
それはズバリ、社会通念上、有害物質使用の可能性が考えられるか、です。
過去から継続して居宅の場合
例えば、過去から現在にかけて居宅として利用されているAという土地があるとします。
居宅で鉛や六価クロムといった有害物質は基本的には使いませんよね？
なので、そういった土地利用であるということが、地歴調査で判明すれば、「土地Aは土壌汚染の可能性が低い（考えにくい、ない）」という結果になります。
過去に工場があった居宅の場合
一方で、現在は居宅として利用されているが、地歴調査の結果、過去に金属加工業の事業所が存在していたBという土地があるとします。
土地Aと同じく、現在は居宅として利用していますが、金属加工業では作業内容にもよりますが、重金属類や洗浄剤としての揮発性有機化合物の使用の可能性があるため、「土地Bは土壌汚染の可能性が否定できない（考えられる、ある）」という結果になります。
ただし、土地Bにおいては、過去に存在していた事業者から、「有害物質使用の履歴はない」という証言や、「社会通念上、有害物質を取り扱う作業をしていない」という情報や書類が得られれば、「土壌汚染の可能性は低い」などの調査結果になる場合もあります。
このように地歴調査を行うことで、過去に工場や事業所などが存在していた場合でも、土壌汚染の可能性が低いと認められることがあります。
「土壌汚染の可能性がどれだけあるか知りたい」、「大丈夫だとは思うけど安心材料が欲しい」という方は、ご相談だけでも構いませんので、お声がけください。
地歴調査の目的によって簡易的、詳細に調査するかはことなります。事例や費用について詳しくは↓こちらをご覧下さい。
義務調査と自主調査
次に、どんな場合に地歴調査が必要になってくるのか。
２つのケースがあります。
➀の場合、
・特定施設(水質汚濁防止法等)の届出があり、
かつ特定有害物質を使用している。
・3000㎡以上の土地に新しく建物、宅地を開発する。
等があります。
➁の場合、
・土地の土壌汚染があるのかどうか可能性を調査するため
に行う。
・土地の土壌汚染リスクの可能性が少ないことを示す
等があります。
地歴調査の多くが、②の目的で行われています。
自主調査と義務調査については、こちらの冊子もご参考になさってください。
自主調査の土壌汚染調査について調査の流れや内容を詳しくまとめた無料冊子ができました
地歴調査（フェーズ１調査）の費用
続いては、費用についてです。
費用は、
自主調査の場合概算で10万円程度～、
義務調査の場合、概算で60万円程度～とお伝えしております。
自主調査の場合も、簡易タイプか、詳しく調査するかによって費用は変わります。
対象の土地において地番数が多い場合、面積の広さ、また義務調査場合は、工場の規模、使用されている物質の種類の多さ、行政対応の有無等により増減いたします。
地番数や対象の土地の面積等、詳細をお教え頂ければ御見積をお出し致します。
地歴調査の費用については、こちらに詳しく掲載しています。
フェーズ1調査の流れ
地歴調査（フェーズ１調査）の流れは、
➀事前調査
お客様から頂いた資料や、アンケートをもとにどう利用されていたのかをまとめます。
また、登記簿謄本、住宅地図、地形図、航空写真から土地の変遷を見ていきます。
➁現地踏査・ヒアリング調査
実際対象の土地に調査に入り、現在の利用状況等をチェックします。
また、土地の所有者の方や、事業主の方にお話を伺います。
③報告書作成
➀、➁の内容を精査し、対象の土地に土壌汚染の可能性があるかを報告書に落とし込んでいきます。
➀～➂まで行うのに簡易タイプですと約1カ月弱～詳細タイプですと3カ月程度（大規模な工場の場合はそれ以上）かかります。
④行政対応
最後に、義務調査の場合は
行政に報告書を提出し、今後の対応について協議を行います。
義務調査の行政確認は、2週間から1か月程度かかる場合が多いですので、余裕をもって計画を立てていただければと思います。
地歴調査の調査内容について、もっと詳しくはこちらのページに載せておりますのでご覧ください。
ここまで、地歴調査（フェーズ１）の流れをみてきましたが、この調査で汚染のおそれ（土壌汚染の可能性）がないと判断ができる場合には、サンプリング調査を実施せずに、調査を完結することが出来ます。
例えば、有害物質を保管していた倉庫でも、密閉容器などで漏洩などもなく、
屋内保管されているような場合には、土壌汚染のおそれはないという判断になります。配送会社の倉庫で保管されている場合には、有害物質を含むものを開封することがないため、土壌汚染は引き起こされないでしょう。というスタンスですね。
逆にいえば、少量であっても有害物質を含む薬品などを
開封状態で保管している、もしくは使用した子があるなどの場合は、
土壌汚染のおそれ（可能性、リスク）があるものと判断することになり、
サンプリング調査を実施し、土壌汚染の有無を判断しなくてはなりません。
地歴調査の「汚染のおそれの判断」は状況によってさまざまですので、ご不明な点など、お気軽にお声がけください。
自主調査の土壌汚染調査について調査の流れや内容を詳しくまとめた無料冊子ができました
★関連ページ：
・解説！土壌汚染調査：➀法律
・解説！土壌汚染調査：④義務調査
・解説！土壌汚染調査：➄事例紹介
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