こんにちは
令和5年も4月を迎え、1年の4分の1が過ぎましたね。
年を追うごとに1年が過ぎ去るのが早く感じます。
進級や卒業、入学等のシーズンですね。
新しい環境で思い思いの年度を迎えらえると良いですね。
さて、今日は土壌汚染と不動産売買についてお話したいと思います。
土壌汚染調査の実態
土壌汚染調査と聞いて、皆さんが思い浮かべるのはどんなイメージでしょうか？
有害物質などを扱う工場から試薬が漏洩した際に行われるものというところでしょうか。それとも工事に伴って調査を行なうというイメージでしょうか。
一般社団法人土壌環境センターでは土壌汚染調査や対策についての情報等を年度ごとにまとめておられます。
その結果によると令和3年度に行われた土壌汚染調査の件数は3,443件となっています。
その中で法律に定められた調査契機は765件、
地方自治体による条例に定められた調査契機は274件となっています。
約30％の土壌汚染調査が法律や条例などに定められた調査契機（義務調査）となっています。
ではその他70％はというと、自主調査と言われ
法律や条例などで定められていない調査、自主調査と言います。
自主調査の目的としては、不動産売買であったり、対象地における土壌汚染の現状確認などが挙げられます。
ジオリゾームでも調査契機のほとんどが不動産売買を契機としたものとなっております。
不動産売買としての土壌汚染調査
土壌汚染調査の中で、自主調査と法・条例を契機とした義務調査があります。
今回は不動産売買における土壌汚染調査についてお話していきます。
不動産売買では、実際に対象地の土壌を採取し汚染の有無をはっきりさせる状況調査や、過去の土地の使用履歴から汚染のおそれ（土壌汚染の可能性）を判断する資料調査があります。
最近の動向として多いのは資料調査で汚染のおそれのみを判断するケースが増えているようです。
資料調査でも対象地の履歴のみで判断するケースや対象地の周辺にある工場で有害物質を使用しているかどうか、土壌汚染のある土地として区域指定をされている土地があるのか、地下水の流向により汚染の拡散の可能性までを判断するケース等、調査の内容や仕様は多岐に渡ります。
しかし、資料調査では実際に土壌汚染があるかどうかまでは確認することはできません。
状況調査では実際に対象地の土をサンプリングし土壌汚染の有無を判断します。土壌汚染対策法に定められる調査手法に則り、汚染の無い土地、ということを明確にできればエンドユーザーにも安心して購入いただけることができますね。
では汚染が見つかった場合はどうでしょうか。
汚染がある土地を知らないまま、売買してしまった場合
買主としては売主に土壌汚染の除去をお願いしたり、
除去費用を支払ってもらいたい、契約を解除してほしいと思うのは当然のことですね。
実際に買主が土壌汚染調査を行ない、汚染が見つかり売主に対して汚染の除去費用を支払ってもらうケースや契約の解除をされるケースというのは耳にします。
また汚染があることを知った上で、その説明をしないまま土地を売ってしまうと契約取り消しとされてしまうことになります。
汚染がある土地に対する対処
土壌汚染対策法は、法律の目的を土壌汚染による健康被害の防止としています。
土壌汚染による健康被害とは、土壌汚染を経口または経皮摂取により健康被害、もしくは汚染物質が地下水に溶け、その地下水を生活用水や防災用水に使用して健康被害とされています。
そのため、法律の考えとしては、土壌汚染や土壌汚染にまつわる有害物質を管理し経口摂取・経皮摂取を防ぐように対策すれば事足りるとされています。
では不動産売買ではどうでしょうか。
例えば住宅用に土地を購入したいというエンドユーザーに販売する場合に、土壌汚染のある土地と説明してしまうとどれだけ魅力的な立地であっても購入を断念されるのではないでしょうか。
また同様にマンションなどの集合住宅の建築を希望されている場合にも土壌汚染というのは大きな問題となります。
こういったケースでは、土壌汚染の掘削除去（汚染土壌をきれいな土に入れ替える工事）を求めるケースが多くあるように思います。
また掘削除去を行ったという説明があっても、念のため違う案件でニーズを満たせないかということを検討されてしまうのではないでしょうか。
また製造業や運送業者など（工場敷地や倉庫・配送センターなど）として利用する場合、比較的土壌汚染がある場合でも購入を検討されるようです。おそらく土壌汚染の有無よりも立地を優先されるようです。
土壌汚染については、土地の活用方法によって土壌汚染への考え方や取り組み方が変わってきます。
ジオリゾームでは相談からお見積もりは無料で対応致します。
土壌汚染のことでわからないことや知りたいことがあれば、
是非ジオリゾームにご相談下さい。
森上
＊業務時間外は、直接担当者に繋がります。
